Na postavljena pitanja odgovore je dala
Advokatska kancelarija Borivoje Marković
STRUČNJAK ZA IMOVINSKO-PRAVNE ODNOSE
Glavni Advokat i Zastupnik Metropolis Group mreže Agencija,
dugogodišnji Savetnik čitalaca nedeljnika ''Krov'',
Zastupnik republičke Asocijacije posrednika za nekretnine
Suprug i ja smo na osnovu ugovora o kupoprodaji pre osam meseci, kupili stan u zgradi sa 6 stanova. Kako je naš stan u prizemlju, prilikom prodaje nam je prodavac preneo i plac ispred stana, koji je i tada bio ogradjen ogradom, s obzirom da ga je samo on koristio. Medjutim, vlasnici drugih stanova nam sada osporavaju to pravo i traže da ogradu uklonimo. Koja su naša prava?
Iz samog pitanja izostavili smo identifikaciju
naselja, gde se nalazi nepokretnost, jer sličnih objekta ima na mnogo mesta
u Beogradu. S obzirom da odgovor na vaše pitanje zadire u materiju više
zakona, ukratko ćemo dati prikaz na šta sve morate da obratite pažnju.
Ono što iz vašeg pisma nismo mogli da vidimo, to je sadržina ugovora o
kupoprodaji na koji se pozivate. Naime, samo zemljište na kome je sazidana
zgrada nije vlasništvo, kako vašeg prodavca, tako ni vas, pa nije ni
postojala mogućnost da prodavac vama proda ni zemljište ispred zgrade. Čak
ni na fizičkim delovima stambenih zgrada, koji nisu označeni u svojstvu
stanova, i kao takvi posebno opredeljeni, a koje su u vlasništvu Republike
Srbije, ne mogu se sticati prava vlasništva, niti takvi delovi mogu biti u
prometu. Izuzetak predstavljaju zajedničke prostorije, za koje još uvek po
Zakonu o stanovanju postoji mogućnost da ih Stambena zgrada ustupi pravnom
ili fizičkom licu, ukoliko su ispunjeni i urbanistički uslovi, radi
adaptacije i pretvaranja u stambeni, odnosno poslovni prostor.
Čl. 3 Zakona o prometu nepokretnosti predvidjeno je da se "prenosom
prava svojine na zgradi izgradjenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade
nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja, prenosi i pravo korišćenja
na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za
redovnu upotrebu zgrade".
Zakonom o planiranju i uredjenju prostora, zabranjena je preparcelacija,
ukoliko nije u skladu sa urbanističkim planom, jer zemljište u pogledu
prava korišćenja deli subinu zgrade koja se na njemu nalazi.
Vlasnici posebnih etažnih delova-stanova zgrade, koja je podignuta na
parceli u vlasništvu Republike Srbije, i kao takva predstavlja gradsko
gradjevinsko zemljište, nemaju prava da vrše deobu takve parcele, pa čak
ni u sudskom postupku.
Pravo je svih vlasnika ili suvlasnika i to zajedničko i nedeljivo da
koriste zemljište pod zgradom i zemljište koje je odredjeno gradjevinskom
parcelom, a služi za njenu redovnu upotrebu.
Vlasnici (sopstvenici) posebnih delova zgrade mogu svojim medjusobnim
sporazumom samo urediti način korišćenja gradjevinskog zemljišta i to je
dozvoljeno. Ali, ukoliko takav sporazum nije postignut, a za šta
postoji pravni osnov u Zakonu o vanparničnom postupku, vi kao i bilo koji
vlasnik na posebnom etažnom delu, ili suvlasnik zgrade, imate pravo da tražite
od suda da on uredi način korišćenja parcele. I još jedna napomena,
pravo korišćenja se ne može steći, pa znači ni isključivo zadržati,
putem održaja.
Dakle, odgovor na vaše pitanje zavisi od okolnosti da li je Vaš pravni
prethodnik uredio način korišćenja parcele sa ostalim vlasnicima posebnih
etažnih delova zgrade ili ne. Ukoliko je sam akt "ogradjivanja"
dela parcele njegova isključiva odluka, a da prethodno nije uredjen način
korišćenja, vi u konkretnom slučaju nemate mnogo osnova i argumenata.
Drugo je pitanje, ukoliko je kupoprodajna cena formirana, kao i da kupujete
plac, što ni na koji način niste imali pravo. U tom slučaju, svoja prava
možete zaštiti, ali u odnosu prema vašem prodavcu, tužbom kojom bi ste
zahtevali poništaj ugovora zbog očigledne nesrazmere uzajamnih davanja (čl.
139 Zakona o obligacionim odnosima) i koju možete podneti u roku od godinu
dana od dana zaključenja ugovora.
Suvlasnik nepokretnosti, na kojoj smo u zemljišnim knjigama, kao ostali suvlasnici označeni još nas trojica je prodao svoj suvlasnički deo. Pre prodaje on nam se nije obratio, niti ponudio na prodaju svoj udeo, iako je znao da smo mi zainteresovani za prodaju. Iz razgovora sa novim komšijom, koji se nalazi u posedu tog idealnog dela, saznali smo da je prethodnom vlasniku (suvlasniku) isplatio celokupan iznos kupoprodajne cene po kojoj su se dogovorili, ali da ugovor nisu overavali, već mu je samo ostavio punomoćje na ime supruge novog suvlasnika, da oni mogu sami overiti ugovor o kupoprodaji. Kako da sprečimo zaključenje tog ugovora, tj. da li je zakonom nešto predvidjeno u ovakvim slučajevima?
Već smo govorili o tome da suvlasnik nepokretnosti
koji namerava da proda svoj suvlasnički udeo, po zakonu mora prvo da ga
ponudi ostalim suvlasnicima. Prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine
ima suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom. Ne ulazeći u činjenicu da li
ste vi lice koje ima veći suvlasnički udeo, vaš sada već bivši
suvlasnik je bio u obavezi da svim nosiocima prava preče kupovine, zajedno
sa podacima o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje omogući da se
na osnovu njegovog preporučenog pisma, i u roku od 15 dana izjasnite o
ponudi.
Smatramo, na osnovu svega što ste izneli u pismu, da su vaša prava
povredjena, i da imate pravo tražiti poništaj kupoprodaje izmedju lica
koje je bilo označeno kao Vaš suvlasnik i koje je svoje pravo prenelo na
Vašeg novog suvlasnika, bez obzira, što se ne radi o overenom ugovoru, tj.
nisu ispunjeni njegovi formalni razlozi, a ovo iz razloga što je novI
pribavilac ušao u posed nepokretnosti i izvršio isplatu celokupne
kupoprodajne cene bivšem suvlasniku. Sud će u konkretnom slučaju voditi
računa o faktičkom stanju, kao i okolnosti da su radnjama ugovornih
strana, povredjena prava preče kupovine na štetu trećih lica, konkretno
ostalih suvlasnika.
Analizirajući sudsku praksu, u jednoj presudi Vrhovnog suda Srbije, po
reviziji br. 186/95, upravo je zauzet ovakav stav, te vam i ona može biti
uporište u zaštiti vaših prava i interesa.
Jedino što ste vi dužni je, da prilikom podnošenja tužbe za poništaj
ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, kojom ćete tražiti da se ta
nepokretnost proda vama, pod istim uslovima, morati da deponujete iznos koji
odgovara visini tržišne vrednosti nepokretnosti koja je bila predmet
prodaje, na dan podnošenja tužbe.
Rok za podnošenje tužbe je u vašem slučaju jedna godina od dana kada ste
kao imalac prava preče kupovine saznali za prenos državine, a najkasnije
dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu.
Koja je PORESKA OSNOVICA KOD UTVRDJIVANJA POREZA NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA?
Utvrdjivanje poreske osnovice na prenos apsolutnih
prava spada u nadležnost uprava prihoda po mestu gde se nalazi nepokretnost
koja se stiče. Osnovicu predstavlja ugovorena cena u trenutku nastanka
poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti.
Medjutim, jedna od odredbi Zakona o o porezima na imovinu i to stav 2. člana
27, omogućava zbog svoje nepreciznosti poreskim organima da odstupaju od
obaveze, a ona glasi: "ukoliko nadležni poreski organ oceni da je
ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 10 dana od dana
prijema ugovora utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti".
U slučaju da nije moguće utvrditi tržišnu vrednost u roku od 10 dana,
poreski organ može rešenjem produžiti rok, a najduže do 20 dana od dana
prijema ugovora.
U slučaju da poreski organ ne utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne
vrednosti, u utvrdjenom roku, poresku osnovicu čini ugovorena cena.
U praksi su češći slučajevi da poreski organ ne utvrdi poresku osnovicu
i razreže porez u ostavljenom roku, nego da utvrdi u ovom roku. Na žalost,
u takvim situacijama poreski organi ne rade uvek u skladu sa predvidjenim
propisima, već na rešenjima koje donose upisuju da su obradjena znatno
ranije da bi "ispoštovali" propise.
Kako je očigledno, da ima manjkavosti u takvim situacijama, predlažemo
strankama, da prvo ulože žalbu, a u slučaju neuspeha, da pokrenu upravni
spor radi ukidanja rešenja kojima su njihova prava oštećena.
KADA NASTAJE PORESKA OBAVEZA poreza na promet nepokretnosti?
Opšte je poznato da poreska obaveza nastaje danom
zaključenja ugovora o prenosu apsolutnih prava.
Medjutim, kada su kao predmetni ugovora označene nepokretnosti kao buduće
stvari, poreska obaveza nastaje tek stupanjem u posed nepokretnosti. Ovo
je posebno značajno kada su u pitanju kupovine nepokretnosti u izgradnji,
dok najveći problemi izmedju ugovornih strana mogu nastati kada se
razmenjuje postojeća nepokretnost sa nepokretnošću koja tek treba da bude
izgradjena. Poreski organ tada nema osnova za utvrdjivanje poreza, sve do
završetka budućeg objekta i primopredaje nepokretnosti.
Da vas podsetimo, kada se apsolutno pravo prenosi po osnovu ugovora o
razmeni izmedju dva lica, tada je obveznik poreza prenosilac prava veće
tržišne vrednosti. Poresku osnovicu tada predstavlja razlika tržišnih
vrednosti prava koja se razmenjuju.
U slučaju da se prenos apsolutnih prava vrši na osnovu ugovora o doživotnom
izdržavanju, tada poreska obaveza nastaje danom smrti primaoca izdržavanja,
a u slučaju da je dožovitono izdržavanje ugovoreno u korsit trećeg lica
danom smrti saugovarača, ukoliko nije drukčije ugovoreno.
Kada se radi o prenosu apsolutnog prava na osnovu odluke suda, ili rešenja
koje npr. zamenjuje Ugovor o otkupu, ili rešenja organa državne
uprave, poreska obaveza nastaje danom pravosnažnosti odluke.
Poreski organi na pojedinim opštinama, od skora prilikom donošenja rešenja
naznačuju da li su rešenja podneta blagovremeno (u roku od 10 dana od dana
nastanka poreske obaveze) ili ne.
U principu, do sada nisu odredjivane kazne za neblagovremene prijave, ali
radi vaše informisanosti Zakon o porezima na imovinu predvideo je kaznene
odredbe za neblagovremeno prijavljivanje nastanka poreske obaveze.
Utvrdjene su novčane kazne za prekršaj obvezniku - fizičkom licu, koji ne
podnese prijavu u propisanom roku, i to u visini od 500 do 10.000 dinara,
dok kada se radi o pravnom licu tada su kazne od 2.000 do 200.000 dinara za
pravno lice i od 500 do 10.000 dinara za odgovorno lice u pravnom licu.
Za one koji stiču i van granica naše zemlje, poreski organ je propisao i
posebne odredbe u čl. 35 Zakona.
Tako, kada se nasledjuje ili prima na poklon nepokretnost koja se nalazi u
inostranstvu, prema našim propisima, neophodno je i tada podneti prijavu sa
odgovarajućom dokumentacijom potrebnom za utvrdjivanje poreske obaveze i to
poreskom organu u opštini na čijoj teritoriji obveznik ima prebivalište,
odnosno sedište.
Šta je sa obavezom plaćanja porez na promet
po ugovorima koji su zaključeni u vreme kada takvi ugovori
nisu bili predmet oporezivanja ?
Ukoliko poreski organ utvrdi da se radi o ugovorima
koji su u celosti izvršeni i zaključeni pre 01.01.1992. god., a gde je
Prodavac bio pravno lice, staviće poresku klauzulu kojom se obveznik
oslobadja plaćanja poreza na promet. Za takvo oslobadjanje, neophodno je da
je ugovor (osnov prenosa) bio zaključen u pismenoj formi, a isplata
kupoprodajne cene prema Prodavcu u celosti, kao i primopredaja nepokretnosti
završeni zaključno sa 31.decembrom 1991. god.
Prodavac u takvom slučaju mora biti isključivo pravno lice.
Ovakva praksa je utemeljena delom na odredbi Čl. 45 st. 2. Zakona o
porezima na imovinu, a samo vremensko ograničenje na bazi prethodnih Zakona
koji su regulisali istu materiju, te se uglavnom vezuje za ugovore o
kupovini stanova u izgradnji, kakvih je bilo najviše tokom osamdesetih
godina, i gde su fizička lica ili investitori sami finansirali izgradnju
stanova za tržište.
Koje su poreske stope po porezu na nasledje i poklon?
Zavisno od eventualnog stepena srodstva izmedju
obveznika plaćanja poreza i ostavioca ili poklonodavca, stope poreza
utvrdjene su progresivno.
Prvi nasledni red je oslobodjen plaćanja poreza na promet po osnovu
nasledja i poklona, kao i bračni drug i roditelj ostavioca, i bračni drug
poklonodavca.
Evidentno je da roditelji, ukoliko odredjenu stvar dobijaju na poklon, od
svoje dece moraju da plati porez po tom osnovu, a ukoliko se radi o nasledju
su oslobodjeni plaćanja poreza .
Drugi nasledni red po zakonskom redu nasledjivanja, porez na nasledje
i poklon plaća i to do utvrdjene visine poreske osnovice do 200.000,oo
dinara, porez od 3%, a na sve što prelazi osnovicu od 200.000,oo dinara
iznos od 6.000,oo dinara+5% na iznos preko 200.000,oo dinara.
Treći i dalji nasledni red, kao i druga lica koja nisu u srodstvu sa
ostaviocem ili poklonodavcem, u obavezi su da plate porez na nasledje ili
poklon po stopi od 5%.
Postoje i posebni slučajevi oslobadjanja od poreza na nasledje i poklon,
koji su verujemo dosta interesantni i specifični.
Šta znači Legalizacija?
To je mera koja obuhvata uskladjivanje već zatečenog
stanja, dakle izgradjenog objekta, koji se na osnovu zakonom utvrdjenih
kriterijuma, uz obavezu investitora da izvrši nadoknadu, uskladjuje sa
Generalnim planom i regulacionim planom za pojedino područje. U isto vreme
nadležni organ uprave vrši i utvrdjivanje pravnog osnova za legalizaciju
objekta.
U tom postupku bi graditelji objekta bez dozvole bili obavezani da plate
naknadu za uredjivanje zemljišta, a bila bi odredjena i naknada za
eksproprijaciju zemljišta ranijim sopstvenicima.
Legalizacijom bi bili obuhvaćeni objekti kod kojih su, pod uslovom da je
moguće u skladu sa kriterijumima o mogućnosti legalizacije, izvedeni
radovi:
Nadogradnje ili dogradnje već postojećih objekata, "prenamene objekta
iz namene stanovanja u delatnosti, odnosno iz delatnosti u stanovanje"
i izgradjeni objekti na lokacijama gde je predvidjeni drugačiji vid
izgradnje. U ovom pretposlednjem i poslednjem slučaju bi moralo da se traži
i ispunjenjenost higijensko-tehničkih uslova i standarda.
Sa stanovišta urbanista svaka ponaosob legalizacija zavisila bi od položaja
i lokacije bespravno podignutog objekta, sve u skladu sa osnovnom namenom
prostora - tj. da li je lokacija namenjena individualnom stanovanju ili se
radi o tzv. Kompaktnim blokovima ili otvorenim gradskim blokovima.
Po važećim kriterijuma, npr. za individualnu izgradnju, kada su u pitanju
"slobodno stojeći objekti" izgradjenost parcele je 0,6,
koeficijent zauzetosti parcele maksimalno 35%, a spratnost objekta do
P+2+Potkrovlje, dok za kompaktne nizove i atrijumske kuće indeks
izgradjenosti parcele iznosi do 0,8, koeficijent zauzetosti parcele
maksimalno 50%, a spratnost P+1+Potkrovlje.
Postoji li ODGOVORNOST PRODAVCA ZA NEDOSTATKE PRODATE NEPOKRETNOSTI?
Većina ugovora o kupoprodaji, sadrži klauzulu, koja
Kupca štiti, a Prodavca obavezuje da, ukoliko dodje do slučaja naknadnog
pojavljivanja bilo kakvog tereta na nepokretnosti iz perioda pre zaključenja
ugovora, sva odgovornost i obaveza skidanja tereta padaju na teret Prodavca.
Nepokretnost, kao stvar u prometu, može biti opterećena po mnogo osnova:
* stvarnim ili ličnim službenostima,
* kaparom ili drugom vrstom nadoknade koju je prodavac već
primio,
* ustanovljenom i upisanom hipotekom, zabranom
raspolaganja ili dr. teretom,
* zakupom ili data na poklon,
* može biti predmet sudskog ili upravnog postupka ,
* može biti predmet podele bračne tekovine, ugovora o
doživotnom izdržavanju ili nasledjivanja.
Naveli smo hipotetički mogućnosti koje se najčešće pojavljuju u praksi,
i za koje treba izvršiti provere bilo uvidom u dokumentaciju koju Prodavac
poseduje, bilo u zemljišnim knjigama i zbirkama isprava, a ponekad i
proverama u parničnim odeljenjima sudskih pisarnica ili matičnim knjigama.
Sama specifičnost svakog slučaja nameće i vrste i obim provera koje vrše
advokatske kancelarije specijalizovane za oblast prometa nekretnina, a koje
saradjuju sa Agencijama za nekretnine.
I pored svih mera zaštite i prethodne provere validnosti dokumentacije koju
Prodavac prezentira pri kupoprodaji, može doći i do tzv. materijalnih
nedostataka na prodatoj nepokretnosti. Ovo je posebno slučaj kada se
imaju u vidu novoizgradjene nepokretnosti, dozidane i proširene
nepokretnosti, stanovi adaptirani iz zajedničkih ili pomoćnih prostorija i
sl.
Obaveza je prodavca ovakvih nepokretnosti da jemči i da garanciju ukoliko
se radi o novofomiranim nepokretnostima. Sada već sredovečni čitaoci se
verovatno sećaju garantnih listova koje su nekada dobijali prilikom
useljenja u novoizgradjene stanove i koji su pokrivali ovakvu vrstu
nedostataka koji nisu mogli biti uočeni odmah pri useljenju.
Kupac koji uoči takav nedostatak, treba bez odlaganja da obavesti prodavca
o svim nedostacima na stvari, i tom prilikom da alternativno postavi svoj
zahtev koji može biti dat:
- kao zahtev prodavcu da nedostatak ukloni;
- kao zahatev prodavcu da mu vrati jedan deo kupoprodajne
cene, tj. da dodje do sniženja cene
- ili da zahteva raskid ugovora.
Naravno da kupac ima pravo i na naknadu štete nastalu redovnim korišćenjem
nepokretnosti-stvari koja je sadržala skrivene nedostatke.
Ovakva vrsta odgovornosti prodavca za štetu propisana je Zakonom o
obligacionim odnosima članom 488.
Zakonodavac je predvideo rok u kome kupac može ostvariti svoja prava. Taj
rok iznosi godinu dana računajući od dana odašiljanja obaveštenja
prodavcu, izuzev ako je prodavčevom prevarom kupac bio sprečen da upotrebi
svoje pravo.
Treba obratiti pažnju na ovaj rok, s obzirom da se on ne može produžiti,
pa protekom vremena od godinu dana, kupac, ma koliko bio u pravu ne može
ostvariti svoja prava u sudskom postupku, ukoliko se prodavac pozove na
protek roka.
Postoji i mogućnost, da kupac koji je blagovremeno obavestio prodavca o
postojanju nedostatka može posle proteka ovog roka, istaći svoj zahtev da
se cena snizi ili da mu se naknadi šteta, ali samo u slučaju da nije u
celosti isplatio cenu. Kupac ovo svoje pravo može istaći kao prigovor
protiv prodavčevog zahteva da mu se isplati cena.
Sva ova napred navedena prava su opšteg karaktera, tako da se njihovo
postojanje ne vezuje samo za domen nekretnina, već je mogućnost upotreba
šira i postoji uvek kada je u pitanju prodaja neke stvari.
Specifičnost nepokretnosti je u tome što se radi o individualno odredjenim
stvarima, gde nije moguće tražiti da Prodavac svoju obavezu ispuni
davanjem Kupcu druge takve stvari.
Jedini izuzetak naravno predstavljaju novoizgradjeni stanovi za tržište,
gde Prodavci mogu Kupcu dati drugi stan koji po karakteristikama odgovara
nepokretnosti koja je bila predmet prodaje.
Ukoliko dodje do takvog slučaja, Kupac nije dužan da plati naknadu za uobičajeno
korišćenje prethodnog stana sa nedostatkom, osim ako direktno nije
doprinio svojom upotrebom ili nepravilnim održavanjem i korišćenjem
prethodnog stana da dodje do štete, posebne od one koja je uzrokovana
Prodavčevom odgovornošću.
Pored taksativno navedenih tereta, postoje i ograničenja koja su van domena
Prodavca, ali koja takodje mogu biti od suštinskog značaja za Kupca
prilikom kupovine.
Ona su uslovljena odlukama nadležnih organa državne uprave ili zavoda i
uglavnom se vezuju za status nepokretnosti, konkretno da li je reč o
objektu koji je po svom karakteru trajan ili je sama lokacija podložna
izmenama u prostoru.
Zato nije naodmet provera statusa objekta ukoliko niste sigurni da je
nepokretnost koju kupujete po svom karakteru trajna, ali sve naravno pre
ulaska u posao, jer je u ovom slučaju savesnost teško naknadno dokazivati.
Rešenjem RUJP, koje je doneto u postupku odredjivanja poreza na promet po ugovoru o doživotnom izdržavanju obavezan sam da platim porez, iako je pokojni Primilac izdržavanja bila moja majka. Da li je poreski organ pogrešio i koja su moja prava?
U konkretnom slučaju poreski organ nije pogrešio, već
je njegova odluka u skladu sa Zakonom o porezima na imovinu. Iako vama
deluje nelogično, da morate platiti porez na promet po ugovoru o doživotnom
izdržavanju, izmedju Vas i majke, jer ste naslednik prvog naslednog reda,
objašnjenje se sastoji u sledećem: u delu na kome biste nasledili
predmetnu nepokretnost u slučaju da se radilo o nasledjivanju na osnovu
zakona vi i jeste oslobodjeni plaćanja poreza na promet. To je nesporno, i
tu vam se mora priznati poresko oslobodjenje. U slučaju da ste bili jedini
zakonski naslednik u Vašem naslednom redu-prvom, u potpunosti bi vas
oslobodili plaćanja poreza na promet po ugovoru o doživotnom izdržavanju
izmedju pok. majke, kao uživaoca izdržavanja i Vas, kao davaoca izdržavanja.
Medjutim u preostalom delu imovine pokojnog, koji bi u pripao drugim
zakonskim naslednicima, da nije bilo postojanja ugovora o doživotnom izdržavanju,
izmedju Vas i pokojne, i koji deo na taj način u odnosu na Vas predstavlja
veći deo nego što bi ste nasledili, obavezni ste da platite porez na
prenos apsolutnih prava.
U slučaju da želite u sudskom postupku da potražite zaštitu prava,
jedino bi nepotrebno sebe izložili gubitku vremena i plaćanju sudskih
taksi. Naime, presudom Vrhovnog suda Srbije U.br. 7183/96 konstatovano da je
nadležni organ uprave prihoda u sličnom slučaju pravilno postupio kada je
utvrdio porez na prenos apsolutnih prava na deo imovine koji je veći od
dela koji bi davalac izdržavanja po zakonu nasledio u momentu zaključenja
ugovora o doživotnom izdržavanju.
Kupili smo stan u novogradnji, na potkrovlju, i u isti smo se ja i moja porodica uselili pre godinu i po dana. Tokom poslednje zime, kao i proleća ove godine, prokisnulo je u obodima soba, te je došlo do stvaranja kondenzacije u njima i pojave budji. Tražili smo od izvodjača radova-Prodavca da nam sanira ovo prodiranje vode, jer ne vidimo gde je naša krivica za ovakvu situaciju. S njegove strane, obavešteni smo da se radi o sitnim gradjevinskim radovima koji ne ugrožavaju stabilnost objekta i na koje je njegova garancija godinu dana. Ukoliko treba da se izvrše neke popravke, on je to u stanju da uradi, ali traži da mu platimo. Šta da uradimo?
Iz vašeg pitanje ne možemo u celosti da utvrdimo
koji je stepen oštećenja stana, kao i koju vrstu radova treba izvesti da
bi se otklonila i sprečila dalja prokišnjavanja. Ali, da bi stan mogao da
se koristi i da se spreči dalje prokišnjavanje i eventualno uništavanje
tavanske konstrukcije iznad Vas, obaveza je
Izvodjača radova da izvrši
saniranje istog, pa čak i prepravke u krovnoj konstrukciji ukoliko to
treba, jer njegova odgovrnost leži u nekvalitetno uradjenom krovu. Takva
vrsta nedostataka tiče se same gradjevine kojom se ugrožava stabilnost
celog gradjevinskog objekta. U tom slučaju primenjuju se odredbe čl. 644
Zakona o obligacionim odnosima (ZOO), te nema govora o sitnim gradjevinskim
prepravkama, već odgovornosti izvodjača za nedostatke u izradi gradjevine
koji se tiču njene solidnosti, i gde je je zakonom propisan rok od 10
godina od predaje i prijema radova.
U slučaju da izvodjač radova odbije da o svom trošku izvede saniranje vašeg
krova i krovne konstrukcije, u parničnom postupku pred nadležnim sudom možete
ostvariti svoja prava na koje upućuje Zakon.
Kada smo već u domenu ovakve vrste šteta, odnosno odgovornosti s druge
strane, dajemo vam i par napomena koje imajte na umu pri prometu
nepokretnosti kada se radi o objektima iz novogradnje.
Već smo napomenuli da je rok u kome Izvodjač odgovara za solidnost građevine
10 godina. Garancija izvodjača za izvedene radove obično je dve godine,
osim u slučaju kada se radi o takvim nedostacima koji ugrožavaju solidnost
građevine gde su rokovi znatno duži.
Stavom 3 čl. 644 ZOO predvidjeno je da i projektant odgovra u slučaju da
nedostatak gradjevine potiče od nekog nedostatka u planu. Izvodjač i
projektant odgovaraju ne samo naručiocu(Investitoru), nego i svakom drugom sticaocu
gradjevine(Kupcu), a njihova odgovornost ne može se ugovorom ni isključiti ni
ograničiti.
Izvodjač radova se ne oslobadja odgovrnosti i ako je šteta nastala zbog
toga što je pri izvodjenju odredjenih radova postupao po zahtevima naručioca(Investitora
ili Kupca),
s tim da ako je pre izvršenja odredjenog rada po zahtevu naručioca
upozorio naručioca na opasnost od štete, njegova odgovornost se smanjuje,
a prema okolnostima konkretnog slučaju može se i isključiti (Čl. 646
ZOO).
Rešenjem poreske službe odredjeno mi je plaćanje poreza na imovinu za gradsko gradjevinsko zemljište, koje sam nasledio od oca. Ovo zemljište ne koristim, na njemu nemam gradjevinu, a kada sam išao u opštinu da se raspitam da li mogu da dobijem gradjevinsku dozvolu, rečeno mi je da je to nemoguće, jer se radi o području gde je predvidjena zelena površina. Koliko mi je poznato moj otac nije plaćao nikakav porez na imovinu za ovo zemljište. Ko je u pravu, i šta ja tu plaćam?
Zakonom o porezu na imovinu (Službeni glasnik
Republike Srbije br. 26/2001), čije su pojedine odredbe, u okviru kojih je
i ova koja se direktno tiče vašeg problema, počele da se primenju od
01.jula 2001. god., tačno je utvrdjeno na kojim se pravima na
nepokretnostima plaća porez na imovinu.
Kao jedno od prava za koje postoji obaveza plaćanja poreza na imovinu
utvrdjeno je i pravo korišćenja gradskog gradjevinskog zemljišta, čija
površina prelazi 10 ari. Pretpostavljamo da je ovo slučaj sa nepokretnošću
koje ste vi nasledili.
Iz tog razloga poreski organ je bio u obavezi da donese rešenje kojim se
vama utvrdjuje obaveza da platite utvrdjeni iznos.
Jedino gde postoji korekcija, je mogućnost da tražite pojašnjenje načina
na koji vam je obračunat iznos za koji smatrate da je previsok, u slučaju
da se radi o zemljištu, koje iz objektivnih razloga ima namenu za zelenu
površinu, a opet se nalazi u granicama koje su odredjene za gradsko
gradjevinsko zemljište.
Ovim putem ujedno skrećemo pažnju i drugim čitaocima, koji vrše promet
nepokretnosti, i tom prilikom u ugovorima o kupoprodaji, konstituišu
prava plodouživanja, upotrebe ili stanovanja u nepokretnostima u korist
njima bliskih lica.
Na sva ova prava koja su navedena u prethodnom stavu, takodje se po
važećem Zakonu o porezu na imovinu plaća porez na imovinu, pa su
shodno tome nosioci takvih prava imaju i poresku obavezu prijavljivanja kod
nadležne RUJP, gde se nepokretnost nalazi.
Kao kupac sam gledala nekoliko stanova, za koje smo suprug i ja odlučili da ulaze u uži izbor. Naš problem je što većina tih stanova nemaju "papire", tj. nemaju zgrade u kojima se oni nalaze, dok su neke od njih navodno u postupku legalizacije. Kako da se osiguramo i znamo šta kupujemo, i da li kupovinom ovakvog stana rizikujemo?
Odgovor na ovo pitanje je moguć samo ako se ima u
vidu konkretan objekat, i dokumentacija koju poseduje dosadašnji
Investitor, verovatno Prodavac, a koja u sebi uključuje pribavljanje
odredjenih dozvola i saglasnosti.
Svi smo pod utiskom najavljenih novih propisa, koji omogućavaju izdavanje
gradjevinskih dozvola u roku od 7 dana, pod uslovom da su pribavljene sve
neophodne saglasnosti i ispunjeni ostali uslovi, kojih je zaista veliki
broj, i da na projekat konkretnog objekta nema nikakvih primedbi od strane
stručnog lica organa koji izdaje odobrenje za izgradnju.
Ovakvim postupkom bi trebalo da dodje i do ubrzanja započetih postupaka
koji su vezani za legalizaciju objekata izgradjenih bez odobrenja za
izgradnju.
Konkretno, pretpostavljate postoje dve mogućnosti - da objekat bude
legalizovan ili da se uskrati izdavanje takvog rešenja i da se naloži rušenje
objekta. U jednom od prethodnih brojeva smo detaljnije pisali i tome koje
sve uslove mora minimalno da ispuni odredjeni objekat, da bi bio
legalizovan, i koje ceni stručna komisija pri donošenju konačne odluke.
U svakom slučaju, investitor, ima mogućnost da u ostavljenom roku od 90
dana za pribavljanje gradjevinske dozvole, izdejstvuje i kompletira svu traženu
dokumentaciju, u okviru koje je presudna najvažnija urbanistička dozvola,
saglasnosti nadležnih komunalnih službi i zavoda, projekat uradjen od
strane ovlašćene institucije sa revizijom, i naravno dokaz o pravu na
zemljištu gde je objekat sagradjen.
Ukoliko je ova dokumentacija kompletna, a pre svega dobijena
urbanistička dozvola koja omogućava izgradnju objekta na traženoj
lokaciji, u dozvoljenim gabaritima, i plaćene nadoknade , od kojih je najveća
stavka naknada za uredjivanje gradjevinskog zemljišta Direkciji, nema
razloga da se ne izda trajna građevinska dozvola.
Ako je objekat u svemu izgradjen u skladu sa projektima i urbanističkim
mogućnostima, i plaćenim nadoknadama, u tom slučaju nema smetnji, da po
obavljenom tehničkom prijemu objekta, organ uprave izda upotrebnu dozvolu.
Nakon izdavanja i upotrebne dozvole, stekli su se uslovi za uknjižbu takvog
objekta.
To je ona prava i potpuna legalizacija, za koju obično pitaju Kupci, koji
traže mogućnost uknjižbe.
Druga je mogućnost u slučaju da objekat koji je izgradjen, ne ispunjava
uslove za trajnu legalizaciju, ali je opet moguće izdati privremenu građevinsku
dozvolu, na osnovu koje se objekat može koristiti do privodjenja zemljišta
nameni.
Šta znači "privremena"?
To su situacije kada se izgradjeni objekat ne može uskladiti sa važećim
urbanističkim planom, koji je na tom mestu predvideo nešto drugo, ili što
je možda povoljnija varijanta, ali ni ona nije u potpunosti sigurna, da
urbanistički plan za tu lokaciju ne postoji. Ako takav objekat, ispunjava
uslove koji se odnose na stabilnost, bezbednost i higijensko-sanitarnu zaštitu,
sve do trajnog privodjenja nameni zemljišta na kome je sazidan, može da se
koristi.
Dakle, u ovom slučaju, i ako je dozvoljena legalizacija, a upravo je reč o
najvećem broju takvih primera, ona je samo privremena, i ni jedna
institucija vam ne može reći šta će biti sa objektom.
Opasnost u tom smislu leži, u slučaju da se radi o zemljištu gde je
predvidjena izgradnja objekta infrastrukture, saobraćajnica, javnih
objekata ili površina, objekta od šireg interesa i sl., te bi privodjenjem
nameni tog zemljišta, došlo do rušenja postojećeg privremenog objekta,
bez prava na bilo kakvu naknadu.
U situaciji, ako nemate saznanja o nameni zemljišta, što je očigledno
presudno, zbog nepostojanja urbanističkog dokumenta, a u toku je usvajanje
Generalnog urbanističkog plana Beograda, koji će uneti više reda, u
svakom slučaju postoji rizik, pa bi trebalo razmisliti i obratiti mnogo više
pažnje pri ovakvom pravnom poslu.
Suprug i ja smo kupili u februaru 2001. god. dvorišnu kućicu koja je prethodno bila adaptirana od šupe, a sve bez gradjevinske dozvole. Bivši vlasnik je prethodno dobio saglasnost i to sudski overenu drugih vlasnika nepokretnosti u zajedničkom dvorištu. Problem je u struji koja je privezana za drugi stan koji bivši vlasnik ima u dvorištu. Kada smo pre dva meseca hteli da odvojimo struju, u Elektrodistribuciji su nam tražili gradjevinsku dozvolu, a nije pomoglo ni to da nam se uradi projekat za naš objekat. Zar mi nemamo pravo kao vlasnici da tražimo zaseban priključak, s obzirom da naš objekat nema nikakvih dodirnih tačaka sa stanom bivšeg vlasnika?
Odgovor na Vaše pitanje sadržan je u Zakonu o
izmenama i dopunama Zakona o izgradnji objekata objavljenom 17.jula 2001.
god. u "Službenom glasniku Republike Srbije"
Danom stupanja na snagu navedenog zakona, tj. 24.julom 2001. god.,
predvidjena je zabrana priključenja bespravno izgradjenih objekata na sve
oblike tehničke infrastrukture. Ta zabrana je nezavisna od toga da li se
radi o objektima gde je tek započeta izgradnja ili suprotno -onima koji su
završeni i u upotrebnom su stanju. Nemogućnost priključenja se odnosi na
sve oblike infrastrukture - grejanje, elektroenergija, vodovod, kanalizacija
i telekomunikacije.
Da bi ste Vi u konkretnom slučaju mogli da dobijete posebno električno
brojilo, na osnovu elektroenergetske saglasnosti i da zaključite ugovor sa
EDB-om, neophodno je da za objekat koji ste kupili pribavite gradjevinsku
dozvolu, pa bilo ona naknadna (izražena kroz legalizaciju objekta) ili kroz
proces traženja nove gradjevinske dozvole.
U istoj poziciji su i svi ostali vlasnici objekta koji nisu podneli zahteve
za priključenje svojih objekata do 24.jula 2001. god. Pravno ne postoji
osnov za njihovo priključenje na bilo koji oblik infrastrukturne mreže, a
odgovorno pravno ili fizičko lice koje bi im to omogućilo rizikuje visoke
ne samo novčane, nego i zatvorske kazne, koje je zakonodavac propisao za
ovakvu vrstu krivičnih dela do maksimalnih tri godine zatvora.
Predali smo zahtev za legalizaciju objekta još pre četiri godine. Da li možete da nas uputite šta se radi u ovakvim postupcima i zašto to traje toliko dugo, a da do danas nismo dobili nikakav odgovor?
Pretpostavljamo da ste Vaš zahtev za legalizaciju
podneli nakon donošenja Zakona o posebnim uslovima za izdavanje
gradjevinske, odnosno upotrebne dozvole za odredjene objekte, objavljenom u
Sl. glasniku Republike Srbije br. 16/97. Ovaj Zakon dugačkog naziva se obično
skraćeno zove Zakonom o legalizaciji. Njime su utvrdjeni način i postupak
legalizacije objekta koji su izgradjeni nezavisno od utvrdjenih uslova
(dakle bez neophodne prateće dokumentacije i gradjevinske dozvole), kako je
to neophodno po Zakonu o izgradnji objekata.
Kao što smo već napomenuli, u jednom od narednih brojeva daćemo širi
prikaz i različite oblike legalizacije, koji se tiču i samog statusa
izgradjenog objekta.
Radi vaše informacije, kod nadležnog opštinskog organa uprave možete se
obratiti sa zahtevom za snimanje objekta. Samo snimanje objekta vrše za opštinsku
upravu specijalizovane firme, koje imaju zaključene ugovore sa njima, i čiji
spisak možete dobiti u opštinama.
Nakon snimanja objekta mogućnost legalizacije i celog postupka koji se
odnosi i na izradu projekta izvedenog stanja i mogućnosti infrastrukture
cene nadležne stručne službe pri opštinama. Tokom ovog postupka one
utvrdjuju da li je objekat završen ili se može završiti u odredjenom
roku, a posebno da li objekat ispunjava neophodne uslove u pogledu njegovog
korišćenja i to bezbednosti, stabilnosti i higijensko-sanitarne zaštite.
Stručna komisija pored ovoga ceni i stepen izgradjenosti, namenu, veličinu,
zemljište na kome se gradi, i posebno postojanje ili nepostojanje plana
kojim se utvrdjuju ograničenja uredjenja prostora gde je objekat sazidan.
Zavisno od ispunjenosti svih ovih uslova može se razmišljati o tome da li
će se za jedan bespravno izgradjeni objekat za koji je podnet zahtev za
legalizaciju izdati privremena gradjevinska dozvola ili ne.
Naravno, celokupan postupak legalizacije je suviše kompleksan da bi smo
ovde mogli po svim pretpostavkama dati makar približne odgovore, ali ćemo
se u okviru ove teme, kada bude došla na red, potruditi da Vam ceo problem
još više demistifikujemo.
ŠTA JE PO ZAKONU KAPITALNA DOBIT?
Shodno čl. 72 Zakona o porezu na dohodak gradjana,
kapitalnim dobitkom smatra se prihod koji obveznik ostvari prodajom, ili
drugom vrstom prenosa uz naknadu:
- stvarnih prava na nepokretnostima,
- trajnog prava korišćenja i prava gradnje na gradskom
gradjevinskom zemljištu,
- prenosom prava intelektualne svojine, odnosno udela u
imovini pravnih lica, akcija i ostalih hartija od vrednosti.
Kapitalni dobitak predstavlja razliku izmedju prodajne cene prava, udela,
odnosno hartija od vrednosti njihove nabavne cene, uskladjene u skladu sa
zakonom.
U slučaju da se radi o razlici, koja je negativna, u pitanju je kapitalni
gubitak.
Po ovom zakonu, obveznik, koji je pravo, udeo ili hartiju od vrednosti,
pre prodaje držao "u svom portfelju" pre 24.januara 1994. god.,
ne ostvaruje kapitalni dobitak njihovom prodajom.
Kao što se može videti, za razliku od prethodnog zakona, koji je kao
vremenski interval držanja (vlasništva) na osnovu koga se automatski
izuzima primena zakona predvideo 5 godina, važeći zakon ne uvodi takav
vremenski interval, već nastanak uslova za primenu, vezuje za upotrebu u
platnom prometu novog dinara.
Kako i na osnovu čega se može dokazivati da je novac dobijen prodajom nepokretnosti uložen u rešavanje stambenog pitanja, a sve s obzirom na vodjenje postupka utvrdjivanja kapitalne dobiti ?
Više puta u dosadašnjim tekstovima bilo je reči o
kapitalnoj dobiti, medjutim pitanja vezana za ove probleme su i dalje
preovladjujuća. Radi vašeg podsećanja, ovaj deo pravne materije regulisan
je Zakonom o porezu na dohodak gradjana (Sl. glasnik RS br. 24/2001). Indikativno je da područne jedinice
uprave prihoda postupaju šarenoliko kada se radi o olakšicama i
priznavanju troškova koje su fizička lica imale prilikom sticanja i
kupovine nove nepokretnosti, novcem dobijenim od prodaje prethodne.
Problemi nastaju i oko tumačenja zakonskih odredbi, te sa naše smatramo da
Ministarstvo finansija i ekonomija mora da
Republičko ministarstvo finansija dalo je mišljenje gde je utvrdilo da se
rešavanje stambenog pitanja, kada je u pitanju individualna gradnja kuće
može dokazivati na sledeći način: ugovorom o gradnji, gradjevinskom
dozvolom, računima za nabavljeni materijal, ali i izjavama svedoka i drugim
dokaznim sredstvima.
Prema usvojenim pravilima nadležnih poreskih službi pored računa i
faktura, priznaje se i vrednost plaćanja angažovanih gradjevinskih radnika
(mada je sugerišemo najbolje, ako se poseduje račun od ovlašćenog
izvodjača radova), i to do maksimalne visine od 30% od vrednosti plaćenog
materijala.
Čak i kada je gradnja objekta (kuće za stanovanje) od strane Prodavca,
započeta pre same prodaje stana i zaključenja ugovora o kupoprodaji, na
osnovu koje se utvrdjuje poreska obaveza na kapitalni dobitak, ako se radi o
nedovršenom objektu u vreme prodaje stana, te su ispunjeni ostali uslovi iz
Zakona o porezu na dohodak gradjana, Prodavcu se može priznati da je novac
dobijen prodajom nepokretnosti uložio u rešavanje stambenog pitanja, bilo
svog, bilo članova svoje porodice.
Prema odredbama Zakona o stanovanju, (koji je davno donet i više ne
odgovara savremenim uslovima stanovanja, medjutim i dalje predstavlja osnov
za utvrdjivanje "stambenog pitanja članova domaćinstva")
predvidjeno je da stan, odnosno kuća koji se smatraju odgovarajućim za
potrebe domaćinstva ukoliko broj soba ne prelazi broj članova domaćinstva,
s tim da takav stan ne može biti veći od četvorosobnog. Kako je ovaj
zakon, bio ponajviše vezan za otkup stanova, gde je u vlasništvu mogao da
se otkupi isključivo jedan stan za porodično domaćinstvo, praksa i uslovi
života su doveli do realnijeg sagledavanja i od nadležnih organa.
Na osnovu takvih slučajeva, postojaće poresko oslobadjanje, od kapitalne
dobiti, i kada obveznik, novac dobijen prodajom većeg stana, uloži u
kupovinu dva manja stana u korist članova svoje porodice (dece), koji
formalno-pravno moraju biti vlasnici tih manjih stambenih jedinica.
Advokatska Kancelarija Borivoja Markovića
STRUČNJAK ZA IMOVINSKO-PRAVNE ODNOSE
Glavni Advokat i Zastupnik Metropolis Group mreže Agencija,
dugogodišnji savetnik čitalaca nedeljnika ''Krov'',
zastupnik republičke asocijacije posrednika za nekretnine