Proširite svoje znanje

Na postavljena pitanja odgovore je dala
Advokatska kancelarija Borivoje Marković
STRUČNJAK ZA IMOVINSKO-PRAVNE ODNOSE
Glavni Advokat i Zastupnik Metropolis Group mreže Agencija,
dugogodišnji Savetnik čitalaca nedeljnika ''Krov'',
Zastupnik republičke Asocijacije posrednika za nekretnine

• Suprug i ja smo na osnovu ugovora o kupoprodaji pre osam meseci, kupili stan u zgradi sa 6 stanova. Kako je naš stan u prizemlju, prilikom prodaje nam je prodavac preneo i plac ispred stana, koji je i tada bio ogradjen ogradom, s obzirom da ga je samo on koristio. Medjutim, vlasnici drugih stanova nam sada osporavaju to pravo i traže da ogradu uklonimo. Koja su naša prava?

• Iz samog pitanja izostavili smo identifikaciju naselja, gde se nalazi nepokretnost, jer sličnih objekta ima na mnogo mesta u Beogradu. S obzirom da odgovor na vaše pitanje zadire u materiju više zakona, ukratko ćemo dati prikaz na šta sve morate da obratite pažnju.
  
  Ono što iz vašeg pisma nismo mogli da vidimo, to je sadržina ugovora o kupoprodaji na koji se pozivate. Naime, samo zemljište na kome je sazidana zgrada nije vlasništvo, kako vašeg prodavca, tako ni vas, pa nije ni postojala mogućnost da prodavac vama proda ni zemljište ispred zgrade. Čak ni na fizičkim delovima stambenih zgrada, koji nisu označeni u svojstvu stanova, i kao takvi posebno opredeljeni, a koje su u vlasništvu Republike Srbije, ne mogu se sticati prava vlasništva, niti takvi delovi mogu biti u prometu. Izuzetak predstavljaju zajedničke prostorije, za koje još uvek po Zakonu o stanovanju postoji mogućnost da ih Stambena zgrada ustupi pravnom ili fizičkom licu, ukoliko su ispunjeni i urbanistički uslovi, radi adaptacije i pretvaranja u stambeni, odnosno poslovni prostor.
  
  Čl. 3 Zakona o prometu nepokretnosti predvidjeno je da se "prenosom prava svojine na zgradi izgradjenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja, prenosi i pravo korišćenja na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade".
  
  Zakonom o planiranju i uredjenju prostora, zabranjena je preparcelacija, ukoliko nije u skladu sa urbanističkim planom, jer zemljište u pogledu prava korišćenja deli subinu zgrade koja se na njemu nalazi.
  
  Vlasnici posebnih etažnih delova-stanova zgrade, koja je podignuta na parceli u vlasništvu Republike Srbije, i kao takva predstavlja gradsko gradjevinsko zemljište, nemaju prava da vrše deobu takve parcele, pa čak ni u sudskom postupku.
  
  Pravo je svih vlasnika ili suvlasnika i to zajedničko i nedeljivo da koriste zemljište pod zgradom i zemljište koje je odredjeno gradjevinskom parcelom, a služi za njenu redovnu upotrebu.
  
  Vlasnici (sopstvenici) posebnih delova zgrade mogu svojim medjusobnim sporazumom samo urediti način korišćenja gradjevinskog zemljišta i to je dozvoljeno. Ali, ukoliko takav sporazum nije postignut, a za šta postoji pravni osnov u Zakonu o vanparničnom postupku, vi kao i bilo koji vlasnik na posebnom etažnom delu, ili suvlasnik zgrade, imate pravo da tražite od suda da on uredi način korišćenja parcele. I još jedna napomena, pravo korišćenja se ne može steći, pa znači ni isključivo zadržati, putem održaja.
  
  Dakle, odgovor na vaše pitanje zavisi od okolnosti da li je Vaš pravni prethodnik uredio način korišćenja parcele sa ostalim vlasnicima posebnih etažnih delova zgrade ili ne. Ukoliko je sam akt "ogradjivanja" dela parcele njegova isključiva odluka, a da prethodno nije uredjen način korišćenja, vi u konkretnom slučaju nemate mnogo osnova i argumenata.
  
  Drugo je pitanje, ukoliko je kupoprodajna cena formirana, kao i da kupujete plac, što ni na koji način niste imali pravo. U tom slučaju, svoja prava možete zaštiti, ali u odnosu prema vašem prodavcu, tužbom kojom bi ste zahtevali poništaj ugovora zbog očigledne nesrazmere uzajamnih davanja (čl. 139 Zakona o obligacionim odnosima) i koju možete podneti u roku od godinu dana od dana zaključenja ugovora.

• Suvlasnik nepokretnosti, na kojoj smo u zemljišnim knjigama, kao ostali suvlasnici označeni još nas trojica je prodao svoj suvlasnički deo. Pre prodaje on nam se nije obratio, niti ponudio na prodaju svoj udeo, iako je znao da smo mi zainteresovani za prodaju. Iz razgovora sa novim komšijom, koji se nalazi u posedu tog idealnog dela, saznali smo da je prethodnom vlasniku (suvlasniku) isplatio celokupan iznos kupoprodajne cene po kojoj su se dogovorili, ali da ugovor nisu overavali, već mu je samo ostavio punomoćje na ime supruge novog suvlasnika, da oni mogu sami overiti ugovor o kupoprodaji. Kako da sprečimo zaključenje tog ugovora, tj. da li je zakonom nešto predvidjeno u ovakvim slučajevima?

• Već smo govorili o tome da suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički udeo, po zakonu mora prvo da ga ponudi ostalim suvlasnicima. Prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom. Ne ulazeći u činjenicu da li ste vi lice koje ima veći suvlasnički udeo, vaš sada već bivši suvlasnik je bio u obavezi da svim nosiocima prava preče kupovine, zajedno sa podacima o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje omogući da se na osnovu njegovog preporučenog pisma, i u roku od 15 dana izjasnite o ponudi.
  Smatramo, na osnovu svega što ste izneli u pismu, da su vaša prava povredjena, i da imate pravo tražiti poništaj kupoprodaje izmedju lica koje je bilo označeno kao Vaš suvlasnik i koje je svoje pravo prenelo na Vašeg novog suvlasnika, bez obzira, što se ne radi o overenom ugovoru, tj. nisu ispunjeni njegovi formalni razlozi, a ovo iz razloga što je novI pribavilac ušao u posed nepokretnosti i izvršio isplatu celokupne kupoprodajne cene bivšem suvlasniku. Sud će u konkretnom slučaju voditi računa o faktičkom stanju, kao i okolnosti da su radnjama ugovornih strana, povredjena prava preče kupovine na štetu trećih lica, konkretno ostalih suvlasnika.
  
  Analizirajući sudsku praksu, u jednoj presudi Vrhovnog suda Srbije, po reviziji br. 186/95, upravo je zauzet ovakav stav, te vam i ona može biti uporište u zaštiti vaših prava i interesa.
  
  Jedino što ste vi dužni je, da prilikom podnošenja tužbe za poništaj ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, kojom ćete tražiti da se ta nepokretnost proda vama, pod istim uslovima, morati da deponujete iznos koji odgovara visini tržišne vrednosti nepokretnosti koja je bila predmet prodaje, na dan podnošenja tužbe.
  
  Rok za podnošenje tužbe je u vašem slučaju jedna godina od dana kada ste kao imalac prava preče kupovine saznali za prenos državine, a najkasnije dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu.

• Koja je PORESKA OSNOVICA KOD UTVRDJIVANJA POREZA NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA?

• Utvrdjivanje poreske osnovice na prenos apsolutnih prava spada u nadležnost uprava prihoda po mestu gde se nalazi nepokretnost koja se stiče. Osnovicu predstavlja ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti.
  
  Medjutim, jedna od odredbi Zakona o o porezima na imovinu i to stav 2. člana 27, omogućava zbog svoje nepreciznosti poreskim organima da odstupaju od obaveze, a ona glasi: "ukoliko nadležni poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 10 dana od dana prijema ugovora utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti". U slučaju da nije moguće utvrditi tržišnu vrednost u roku od 10 dana, poreski organ može rešenjem produžiti rok, a najduže do 20 dana od dana prijema ugovora.
  
  U slučaju da poreski organ ne utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti, u utvrdjenom roku, poresku osnovicu čini ugovorena cena.
  
  U praksi su češći slučajevi da poreski organ ne utvrdi poresku osnovicu i razreže porez u ostavljenom roku, nego da utvrdi u ovom roku. Na žalost, u takvim situacijama poreski organi ne rade uvek u skladu sa predvidjenim propisima, već na rešenjima koje donose upisuju da su obradjena znatno ranije da bi "ispoštovali" propise.
  
  Kako je očigledno, da ima manjkavosti u takvim situacijama, predlažemo strankama, da prvo ulože žalbu, a u slučaju neuspeha, da pokrenu upravni spor radi ukidanja rešenja kojima su njihova prava oštećena.

• KADA NASTAJE PORESKA OBAVEZA poreza na promet nepokretnosti?

• Opšte je poznato da poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora o prenosu apsolutnih prava.
  Medjutim, kada su kao predmetni ugovora označene nepokretnosti kao buduće stvari, poreska obaveza nastaje tek stupanjem u posed nepokretnosti. Ovo je posebno značajno kada su u pitanju kupovine nepokretnosti u izgradnji, dok najveći problemi izmedju ugovornih strana mogu nastati kada se razmenjuje postojeća nepokretnost sa nepokretnošću koja tek treba da bude izgradjena. Poreski organ tada nema osnova za utvrdjivanje poreza, sve do završetka budućeg objekta i primopredaje nepokretnosti.
  
  Da vas podsetimo, kada se apsolutno pravo prenosi po osnovu ugovora o razmeni izmedju dva lica, tada je obveznik poreza prenosilac prava veće tržišne vrednosti. Poresku osnovicu tada predstavlja razlika tržišnih vrednosti prava koja se razmenjuju.
  
  U slučaju da se prenos apsolutnih prava vrši na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju, tada poreska obaveza nastaje danom smrti primaoca izdržavanja, a u slučaju da je dožovitono izdržavanje ugovoreno u korsit trećeg lica danom smrti saugovarača, ukoliko nije drukčije ugovoreno.
  
  Kada se radi o prenosu apsolutnog prava na osnovu odluke suda, ili rešenja koje npr. zamenjuje Ugovor o otkupu, ili rešenja organa državne uprave, poreska obaveza nastaje danom pravosnažnosti odluke.
  Poreski organi na pojedinim opštinama, od skora prilikom donošenja rešenja naznačuju da li su rešenja podneta blagovremeno (u roku od 10 dana od dana nastanka poreske obaveze) ili ne.
  
  U principu, do sada nisu odredjivane kazne za neblagovremene prijave, ali radi vaše informisanosti Zakon o porezima na imovinu predvideo je kaznene odredbe za neblagovremeno prijavljivanje nastanka poreske obaveze.
  
  Utvrdjene su novčane kazne za prekršaj obvezniku - fizičkom licu, koji ne podnese prijavu u propisanom roku, i to u visini od 500 do 10.000 dinara, dok kada se radi o pravnom licu tada su kazne od 2.000 do 200.000 dinara za pravno lice i od 500 do 10.000 dinara za odgovorno lice u pravnom licu.
  
  Za one koji stiču i van granica naše zemlje, poreski organ je propisao i posebne odredbe u čl. 35 Zakona.
  Tako, kada se nasledjuje ili prima na poklon nepokretnost koja se nalazi u inostranstvu, prema našim propisima, neophodno je i tada podneti prijavu sa odgovarajućom dokumentacijom potrebnom za utvrdjivanje poreske obaveze i to poreskom organu u opštini na čijoj teritoriji obveznik ima prebivalište, odnosno sedište.

• Šta je sa obavezom plaćanja porez na promet
  po ugovorima koji su zaključeni u vreme kada takvi ugovori
  nisu bili predmet oporezivanja ?

• Ukoliko poreski organ utvrdi da se radi o ugovorima koji su u celosti izvršeni i zaključeni pre 01.01.1992. god., a gde je Prodavac bio pravno lice, staviće poresku klauzulu kojom se obveznik oslobadja plaćanja poreza na promet. Za takvo oslobadjanje, neophodno je da je ugovor (osnov prenosa) bio zaključen u pismenoj formi, a isplata kupoprodajne cene prema Prodavcu u celosti, kao i primopredaja nepokretnosti završeni zaključno sa 31.decembrom 1991. god.
  Prodavac u takvom slučaju mora biti isključivo pravno lice.
  Ovakva praksa je utemeljena delom na odredbi Čl. 45 st. 2. Zakona o porezima na imovinu, a samo vremensko ograničenje na bazi prethodnih Zakona koji su regulisali istu materiju, te se uglavnom vezuje za ugovore o kupovini stanova u izgradnji, kakvih je bilo najviše tokom osamdesetih godina, i gde su fizička lica ili investitori sami finansirali izgradnju stanova za tržište.

• Koje su poreske stope po porezu na nasledje i poklon?

• Zavisno od eventualnog stepena srodstva izmedju obveznika plaćanja poreza i ostavioca ili poklonodavca, stope poreza utvrdjene su progresivno.
  Prvi nasledni red je oslobodjen plaćanja poreza na promet po osnovu nasledja i poklona, kao i bračni drug i roditelj ostavioca, i bračni drug poklonodavca.
  Evidentno je da roditelji, ukoliko odredjenu stvar dobijaju na poklon, od svoje dece moraju da plati porez po tom osnovu, a ukoliko se radi o nasledju su oslobodjeni plaćanja poreza .
  Drugi nasledni red po zakonskom redu nasledjivanja, porez na nasledje i poklon plaća i to do utvrdjene visine poreske osnovice do 200.000,oo dinara, porez od 3%, a na sve što prelazi osnovicu od 200.000,oo dinara iznos od 6.000,oo dinara+5% na iznos preko 200.000,oo dinara.
  
  Treći i dalji nasledni red, kao i druga lica koja nisu u srodstvu sa ostaviocem ili poklonodavcem, u obavezi su da plate porez na nasledje ili poklon po stopi od 5%.
  
  Postoje i posebni slučajevi oslobadjanja od poreza na nasledje i poklon, koji su verujemo dosta interesantni i specifični.

• Šta znači Legalizacija?

• To je mera koja obuhvata uskladjivanje već zatečenog stanja, dakle izgradjenog objekta, koji se na osnovu zakonom utvrdjenih kriterijuma, uz obavezu investitora da izvrši nadoknadu, uskladjuje sa Generalnim planom i regulacionim planom za pojedino područje. U isto vreme nadležni organ uprave vrši i utvrdjivanje pravnog osnova za legalizaciju objekta.
  U tom postupku bi graditelji objekta bez dozvole bili obavezani da plate naknadu za uredjivanje zemljišta, a bila bi odredjena i naknada za eksproprijaciju zemljišta ranijim sopstvenicima.
  Legalizacijom bi bili obuhvaćeni objekti kod kojih su, pod uslovom da je moguće u skladu sa kriterijumima o mogućnosti legalizacije, izvedeni radovi:
  Nadogradnje ili dogradnje već postojećih objekata, "prenamene objekta iz namene stanovanja u delatnosti, odnosno iz delatnosti u stanovanje" i izgradjeni objekti na lokacijama gde je predvidjeni drugačiji vid izgradnje. U ovom pretposlednjem i poslednjem slučaju bi moralo da se traži i ispunjenjenost higijensko-tehničkih uslova i standarda.
  Sa stanovišta urbanista svaka ponaosob legalizacija zavisila bi od položaja i lokacije bespravno podignutog objekta, sve u skladu sa osnovnom namenom prostora - tj. da li je lokacija namenjena individualnom stanovanju ili se radi o tzv. Kompaktnim blokovima ili otvorenim gradskim blokovima.
  Po važećim kriterijuma, npr. za individualnu izgradnju, kada su u pitanju "slobodno stojeći objekti" izgradjenost parcele je 0,6, koeficijent zauzetosti parcele maksimalno 35%, a spratnost objekta do P+2+Potkrovlje, dok za kompaktne nizove i atrijumske kuće indeks izgradjenosti parcele iznosi do 0,8, koeficijent zauzetosti parcele maksimalno 50%, a spratnost P+1+Potkrovlje.

• Postoji li ODGOVORNOST PRODAVCA ZA NEDOSTATKE PRODATE NEPOKRETNOSTI?

• Većina ugovora o kupoprodaji, sadrži klauzulu, koja Kupca štiti, a Prodavca obavezuje da, ukoliko dodje do slučaja naknadnog pojavljivanja bilo kakvog tereta na nepokretnosti iz perioda pre zaključenja ugovora, sva odgovornost i obaveza skidanja tereta padaju na teret Prodavca.
  Nepokretnost, kao stvar u prometu, može biti opterećena po mnogo osnova:
      * stvarnim ili ličnim službenostima,
      * kaparom ili drugom vrstom nadoknade koju je prodavac već primio,
      * ustanovljenom i upisanom hipotekom, zabranom raspolaganja ili dr. teretom,
      * zakupom ili data na poklon,
      * može biti predmet sudskog ili upravnog postupka ,
      * može biti predmet podele bračne tekovine, ugovora o doživotnom izdržavanju ili nasledjivanja.
  Naveli smo hipotetički mogućnosti koje se najčešće pojavljuju u praksi, i za koje treba izvršiti provere bilo uvidom u dokumentaciju koju Prodavac poseduje, bilo u zemljišnim knjigama i zbirkama isprava, a ponekad i proverama u parničnim odeljenjima sudskih pisarnica ili matičnim knjigama. Sama specifičnost svakog slučaja nameće i vrste i obim provera koje vrše advokatske kancelarije specijalizovane za oblast prometa nekretnina, a koje saradjuju sa Agencijama za nekretnine.
  
  I pored svih mera zaštite i prethodne provere validnosti dokumentacije koju Prodavac prezentira pri kupoprodaji, može doći i do tzv. materijalnih nedostataka na prodatoj nepokretnosti. Ovo je posebno slučaj kada se imaju u vidu novoizgradjene nepokretnosti, dozidane i proširene nepokretnosti, stanovi adaptirani iz zajedničkih ili pomoćnih prostorija i sl.
  
  Obaveza je prodavca ovakvih nepokretnosti da jemči i da garanciju ukoliko se radi o novofomiranim nepokretnostima. Sada već sredovečni čitaoci se verovatno sećaju garantnih listova koje su nekada dobijali prilikom useljenja u novoizgradjene stanove i koji su pokrivali ovakvu vrstu nedostataka koji nisu mogli biti uočeni odmah pri useljenju.
  
  Kupac koji uoči takav nedostatak, treba bez odlaganja da obavesti prodavca o svim nedostacima na stvari, i tom prilikom da alternativno postavi svoj zahtev koji može biti dat:
      - kao zahtev prodavcu da nedostatak ukloni;
      - kao zahatev prodavcu da mu vrati jedan deo kupoprodajne cene, tj. da dodje do sniženja cene
      - ili da zahteva raskid ugovora.
  
  Naravno da kupac ima pravo i na naknadu štete nastalu redovnim korišćenjem nepokretnosti-stvari koja je sadržala skrivene nedostatke.
  Ovakva vrsta odgovornosti prodavca za štetu propisana je Zakonom o obligacionim odnosima članom 488.
  Zakonodavac je predvideo rok u kome kupac može ostvariti svoja prava. Taj rok iznosi godinu dana računajući od dana odašiljanja obaveštenja prodavcu, izuzev ako je prodavčevom prevarom kupac bio sprečen da upotrebi svoje pravo.
  Treba obratiti pažnju na ovaj rok, s obzirom da se on ne može produžiti, pa protekom vremena od godinu dana, kupac, ma koliko bio u pravu ne može ostvariti svoja prava u sudskom postupku, ukoliko se prodavac pozove na protek roka.
  
  Postoji i mogućnost, da kupac koji je blagovremeno obavestio prodavca o postojanju nedostatka može posle proteka ovog roka, istaći svoj zahtev da se cena snizi ili da mu se naknadi šteta, ali samo u slučaju da nije u celosti isplatio cenu. Kupac ovo svoje pravo može istaći kao prigovor protiv prodavčevog zahteva da mu se isplati cena.
  Sva ova napred navedena prava su opšteg karaktera, tako da se njihovo postojanje ne vezuje samo za domen nekretnina, već je mogućnost upotreba šira i postoji uvek kada je u pitanju prodaja neke stvari.
  Specifičnost nepokretnosti je u tome što se radi o individualno odredjenim stvarima, gde nije moguće tražiti da Prodavac svoju obavezu ispuni davanjem Kupcu druge takve stvari.
  Jedini izuzetak naravno predstavljaju novoizgradjeni stanovi za tržište, gde Prodavci mogu Kupcu dati drugi stan koji po karakteristikama odgovara nepokretnosti koja je bila predmet prodaje.
  Ukoliko dodje do takvog slučaja, Kupac nije dužan da plati naknadu za uobičajeno korišćenje prethodnog stana sa nedostatkom, osim ako direktno nije doprinio svojom upotrebom ili nepravilnim održavanjem i korišćenjem prethodnog stana da dodje do štete, posebne od one koja je uzrokovana Prodavčevom odgovornošću.
  
  Pored taksativno navedenih tereta, postoje i ograničenja koja su van domena Prodavca, ali koja takodje mogu biti od suštinskog značaja za Kupca prilikom kupovine.
  Ona su uslovljena odlukama nadležnih organa državne uprave ili zavoda i uglavnom se vezuju za status nepokretnosti, konkretno da li je reč o objektu koji je po svom karakteru trajan ili je sama lokacija podložna izmenama u prostoru.
  Zato nije naodmet provera statusa objekta ukoliko niste sigurni da je nepokretnost koju kupujete po svom karakteru trajna, ali sve naravno pre ulaska u posao, jer je u ovom slučaju savesnost teško naknadno dokazivati.

• Rešenjem RUJP, koje je doneto u postupku odredjivanja poreza na promet po ugovoru o doživotnom izdržavanju obavezan sam da platim porez, iako je pokojni Primilac izdržavanja bila moja majka. Da li je poreski organ pogrešio i koja su moja prava?

• U konkretnom slučaju poreski organ nije pogrešio, već je njegova odluka u skladu sa Zakonom o porezima na imovinu. Iako vama deluje nelogično, da morate platiti porez na promet po ugovoru o doživotnom izdržavanju, izmedju Vas i majke, jer ste naslednik prvog naslednog reda, objašnjenje se sastoji u sledećem: u delu na kome biste nasledili predmetnu nepokretnost u slučaju da se radilo o nasledjivanju na osnovu zakona vi i jeste oslobodjeni plaćanja poreza na promet. To je nesporno, i tu vam se mora priznati poresko oslobodjenje. U slučaju da ste bili jedini zakonski naslednik u Vašem naslednom redu-prvom, u potpunosti bi vas oslobodili plaćanja poreza na promet po ugovoru o doživotnom izdržavanju izmedju pok. majke, kao uživaoca izdržavanja i Vas, kao davaoca izdržavanja.
  Medjutim u preostalom delu imovine pokojnog, koji bi u pripao drugim zakonskim naslednicima, da nije bilo postojanja ugovora o doživotnom izdržavanju, izmedju Vas i pokojne, i koji deo na taj način u odnosu na Vas predstavlja veći deo nego što bi ste nasledili, obavezni ste da platite porez na prenos apsolutnih prava.
  U slučaju da želite u sudskom postupku da potražite zaštitu prava, jedino bi nepotrebno sebe izložili gubitku vremena i plaćanju sudskih taksi. Naime, presudom Vrhovnog suda Srbije U.br. 7183/96 konstatovano da je nadležni organ uprave prihoda u sličnom slučaju pravilno postupio kada je utvrdio porez na prenos apsolutnih prava na deo imovine koji je veći od dela koji bi davalac izdržavanja po zakonu nasledio u momentu zaključenja ugovora o doživotnom izdržavanju.

• Kupili smo stan u novogradnji, na potkrovlju, i u isti smo se ja i moja porodica uselili pre godinu i po dana. Tokom poslednje zime, kao i proleća ove godine, prokisnulo je u obodima soba, te je došlo do stvaranja kondenzacije u njima i pojave budji. Tražili smo od izvodjača radova-Prodavca da nam sanira ovo prodiranje vode, jer ne vidimo gde je naša krivica za ovakvu situaciju. S njegove strane, obavešteni smo da se radi o sitnim gradjevinskim radovima koji ne ugrožavaju stabilnost objekta i na koje je njegova garancija godinu dana. Ukoliko treba da se izvrše neke popravke, on je to u stanju da uradi, ali traži da mu platimo. Šta da uradimo?

• Iz vašeg pitanje ne možemo u celosti da utvrdimo koji je stepen oštećenja stana, kao i koju vrstu radova treba izvesti da bi se otklonila i sprečila dalja prokišnjavanja. Ali, da bi stan mogao da se koristi i da se spreči dalje prokišnjavanje i eventualno uništavanje tavanske konstrukcije iznad Vas, obaveza je Izvodjača radova da izvrši saniranje istog, pa čak i prepravke u krovnoj konstrukciji ukoliko to treba, jer njegova odgovrnost leži u nekvalitetno uradjenom krovu. Takva vrsta nedostataka tiče se same gradjevine kojom se ugrožava stabilnost celog gradjevinskog objekta. U tom slučaju primenjuju se odredbe čl. 644 Zakona o obligacionim odnosima (ZOO), te nema govora o sitnim gradjevinskim prepravkama, već odgovornosti izvodjača za nedostatke u izradi gradjevine koji se tiču njene solidnosti, i gde je je zakonom propisan rok od 10 godina od predaje i prijema radova.
  U slučaju da izvodjač radova odbije da o svom trošku izvede saniranje vašeg krova i krovne konstrukcije, u parničnom postupku pred nadležnim sudom možete ostvariti svoja prava na koje upućuje Zakon.
  
  Kada smo već u domenu ovakve vrste šteta, odnosno odgovornosti s druge strane, dajemo vam i par napomena koje imajte na umu pri prometu nepokretnosti kada se radi o objektima iz novogradnje.
  Već smo napomenuli da je rok u kome Izvodjač odgovara za solidnost građevine 10 godina. Garancija izvodjača za izvedene radove obično je dve godine, osim u slučaju kada se radi o takvim nedostacima koji ugrožavaju solidnost građevine gde su rokovi znatno duži.
  Stavom 3 čl. 644 ZOO predvidjeno je da i projektant odgovra u slučaju da nedostatak gradjevine potiče od nekog nedostatka u planu. Izvodjač i projektant odgovaraju ne samo naručiocu(Investitoru), nego i svakom drugom sticaocu gradjevine(Kupcu), a njihova odgovornost ne može se ugovorom ni isključiti ni ograničiti.
  Izvodjač radova se ne oslobadja odgovrnosti i ako je šteta nastala zbog toga što je pri izvodjenju odredjenih radova postupao po zahtevima naručioca(Investitora ili Kupca), s tim da ako je pre izvršenja odredjenog rada po zahtevu naručioca upozorio naručioca na opasnost od štete, njegova odgovornost se smanjuje, a prema okolnostima konkretnog slučaju može se i isključiti (Čl. 646 ZOO).

• Rešenjem poreske službe odredjeno mi je plaćanje poreza na imovinu za gradsko gradjevinsko zemljište, koje sam nasledio od oca. Ovo zemljište ne koristim, na njemu nemam gradjevinu, a kada sam išao u opštinu da se raspitam da li mogu da dobijem gradjevinsku dozvolu, rečeno mi je da je to nemoguće, jer se radi o području gde je predvidjena zelena površina. Koliko mi je poznato moj otac nije plaćao nikakav porez na imovinu za ovo zemljište. Ko je u pravu, i šta ja tu plaćam?

• Zakonom o porezu na imovinu (Službeni glasnik Republike Srbije br. 26/2001), čije su pojedine odredbe, u okviru kojih je i ova koja se direktno tiče vašeg problema, počele da se primenju od 01.jula 2001. god., tačno je utvrdjeno na kojim se pravima na nepokretnostima plaća porez na imovinu.
  Kao jedno od prava za koje postoji obaveza plaćanja poreza na imovinu utvrdjeno je i pravo korišćenja gradskog gradjevinskog zemljišta, čija površina prelazi 10 ari. Pretpostavljamo da je ovo slučaj sa nepokretnošću koje ste vi nasledili.
  Iz tog razloga poreski organ je bio u obavezi da donese rešenje kojim se vama utvrdjuje obaveza da platite utvrdjeni iznos.
  Jedino gde postoji korekcija, je mogućnost da tražite pojašnjenje načina na koji vam je obračunat iznos za koji smatrate da je previsok, u slučaju da se radi o zemljištu, koje iz objektivnih razloga ima namenu za zelenu površinu, a opet se nalazi u granicama koje su odredjene za gradsko gradjevinsko zemljište.
  
  Ovim putem ujedno skrećemo pažnju i drugim čitaocima, koji vrše promet nepokretnosti, i tom prilikom u ugovorima o kupoprodaji, konstituišu prava plodouživanja, upotrebe ili stanovanja u nepokretnostima u korist njima bliskih lica.
  Na sva ova prava koja su navedena u prethodnom stavu, takodje se po važećem Zakonu o porezu na imovinu plaća porez na imovinu, pa su shodno tome nosioci takvih prava imaju i poresku obavezu prijavljivanja kod nadležne RUJP, gde se nepokretnost nalazi.

• Kao kupac sam gledala nekoliko stanova, za koje smo suprug i ja odlučili da ulaze u uži izbor. Naš problem je što većina tih stanova nemaju "papire", tj. nemaju zgrade u kojima se oni nalaze, dok su neke od njih navodno u postupku legalizacije. Kako da se osiguramo i znamo šta kupujemo, i da li kupovinom ovakvog stana rizikujemo?

  Odgovor na ovo pitanje je moguć samo ako se ima u vidu konkretan objekat, i dokumentacija koju poseduje dosadašnji Investitor, verovatno Prodavac, a koja u sebi uključuje pribavljanje odredjenih dozvola i saglasnosti.
  Svi smo pod utiskom najavljenih novih propisa, koji omogućavaju izdavanje gradjevinskih dozvola u roku od 7 dana, pod uslovom da su pribavljene sve neophodne saglasnosti i ispunjeni ostali uslovi, kojih je zaista veliki broj, i da na projekat konkretnog objekta nema nikakvih primedbi od strane stručnog lica organa koji izdaje odobrenje za izgradnju.
  Ovakvim postupkom bi trebalo da dodje i do ubrzanja započetih postupaka koji su vezani za legalizaciju objekata izgradjenih bez odobrenja za izgradnju.
  
  Konkretno, pretpostavljate postoje dve mogućnosti - da objekat bude legalizovan ili da se uskrati izdavanje takvog rešenja i da se naloži rušenje objekta. U jednom od prethodnih brojeva smo detaljnije pisali i tome koje sve uslove mora minimalno da ispuni odredjeni objekat, da bi bio legalizovan, i koje ceni stručna komisija pri donošenju konačne odluke.
  
  U svakom slučaju, investitor, ima mogućnost da u ostavljenom roku od 90 dana za pribavljanje gradjevinske dozvole, izdejstvuje i kompletira svu traženu dokumentaciju, u okviru koje je presudna najvažnija urbanistička dozvola, saglasnosti nadležnih komunalnih službi i zavoda, projekat uradjen od strane ovlašćene institucije sa revizijom, i naravno dokaz o pravu na zemljištu gde je objekat sagradjen.
  Ukoliko je ova dokumentacija kompletna, a pre svega dobijena urbanistička dozvola koja omogućava izgradnju objekta na traženoj lokaciji, u dozvoljenim gabaritima, i plaćene nadoknade , od kojih je najveća stavka naknada za uredjivanje gradjevinskog zemljišta Direkciji, nema razloga da se ne izda trajna građevinska dozvola.
  Ako je objekat u svemu izgradjen u skladu sa projektima i urbanističkim mogućnostima, i plaćenim nadoknadama, u tom slučaju nema smetnji, da po obavljenom tehničkom prijemu objekta, organ uprave izda upotrebnu dozvolu. Nakon izdavanja i upotrebne dozvole, stekli su se uslovi za uknjižbu takvog objekta.
  To je ona prava i potpuna legalizacija, za koju obično pitaju Kupci, koji traže mogućnost uknjižbe.
  
  Druga je mogućnost u slučaju da objekat koji je izgradjen, ne ispunjava uslove za trajnu legalizaciju, ali je opet moguće izdati privremenu građevinsku dozvolu, na osnovu koje se objekat može koristiti do privodjenja zemljišta nameni.
  Šta znači "privremena"?
  To su situacije kada se izgradjeni objekat ne može uskladiti sa važećim urbanističkim planom, koji je na tom mestu predvideo nešto drugo, ili što je možda povoljnija varijanta, ali ni ona nije u potpunosti sigurna, da urbanistički plan za tu lokaciju ne postoji. Ako takav objekat, ispunjava uslove koji se odnose na stabilnost, bezbednost i higijensko-sanitarnu zaštitu, sve do trajnog privodjenja nameni zemljišta na kome je sazidan, može da se koristi.
  Dakle, u ovom slučaju, i ako je dozvoljena legalizacija, a upravo je reč o najvećem broju takvih primera, ona je samo privremena, i ni jedna institucija vam ne može reći šta će biti sa objektom.
  Opasnost u tom smislu leži, u slučaju da se radi o zemljištu gde je predvidjena izgradnja objekta infrastrukture, saobraćajnica, javnih objekata ili površina, objekta od šireg interesa i sl., te bi privodjenjem nameni tog zemljišta, došlo do rušenja postojećeg privremenog objekta, bez prava na bilo kakvu naknadu.
  U situaciji, ako nemate saznanja o nameni zemljišta, što je očigledno presudno, zbog nepostojanja urbanističkog dokumenta, a u toku je usvajanje Generalnog urbanističkog plana Beograda, koji će uneti više reda, u svakom slučaju postoji rizik, pa bi trebalo razmisliti i obratiti mnogo više pažnje pri ovakvom pravnom poslu.

• Suprug i ja smo kupili u februaru 2001. god. dvorišnu kućicu koja je prethodno bila adaptirana od šupe, a sve bez gradjevinske dozvole. Bivši vlasnik je prethodno dobio saglasnost i to sudski overenu drugih vlasnika nepokretnosti u zajedničkom dvorištu. Problem je u struji koja je privezana za drugi stan koji bivši vlasnik ima u dvorištu. Kada smo pre dva meseca hteli da odvojimo struju, u Elektrodistribuciji su nam tražili gradjevinsku dozvolu, a nije pomoglo ni to da nam se uradi projekat za naš objekat. Zar mi nemamo pravo kao vlasnici da tražimo zaseban priključak, s obzirom da naš objekat nema nikakvih dodirnih tačaka sa stanom bivšeg vlasnika?

  Odgovor na Vaše pitanje sadržan je u Zakonu o izmenama i dopunama Zakona o izgradnji objekata objavljenom 17.jula 2001. god. u "Službenom glasniku Republike Srbije"
  Danom stupanja na snagu navedenog zakona, tj. 24.julom 2001. god., predvidjena je zabrana priključenja bespravno izgradjenih objekata na sve oblike tehničke infrastrukture. Ta zabrana je nezavisna od toga da li se radi o objektima gde je tek započeta izgradnja ili suprotno -onima koji su završeni i u upotrebnom su stanju. Nemogućnost priključenja se odnosi na sve oblike infrastrukture - grejanje, elektroenergija, vodovod, kanalizacija i telekomunikacije.
  Da bi ste Vi u konkretnom slučaju mogli da dobijete posebno električno brojilo, na osnovu elektroenergetske saglasnosti i da zaključite ugovor sa EDB-om, neophodno je da za objekat koji ste kupili pribavite gradjevinsku dozvolu, pa bilo ona naknadna (izražena kroz legalizaciju objekta) ili kroz proces traženja nove gradjevinske dozvole.
  U istoj poziciji su i svi ostali vlasnici objekta koji nisu podneli zahteve za priključenje svojih objekata do 24.jula 2001. god. Pravno ne postoji osnov za njihovo priključenje na bilo koji oblik infrastrukturne mreže, a odgovorno pravno ili fizičko lice koje bi im to omogućilo rizikuje visoke ne samo novčane, nego i zatvorske kazne, koje je zakonodavac propisao za ovakvu vrstu krivičnih dela do maksimalnih tri godine zatvora.

• Predali smo zahtev za legalizaciju objekta još pre četiri godine. Da li možete da nas uputite šta se radi u ovakvim postupcima i zašto to traje toliko dugo, a da do danas nismo dobili nikakav odgovor?

• Pretpostavljamo da ste Vaš zahtev za legalizaciju podneli nakon donošenja Zakona o posebnim uslovima za izdavanje gradjevinske, odnosno upotrebne dozvole za odredjene objekte, objavljenom u Sl. glasniku Republike Srbije br. 16/97. Ovaj Zakon dugačkog naziva se obično skraćeno zove Zakonom o legalizaciji. Njime su utvrdjeni način i postupak legalizacije objekta koji su izgradjeni nezavisno od utvrdjenih uslova (dakle bez neophodne prateće dokumentacije i gradjevinske dozvole), kako je to neophodno po Zakonu o izgradnji objekata.
  Kao što smo već napomenuli, u jednom od narednih brojeva daćemo širi prikaz i različite oblike legalizacije, koji se tiču i samog statusa izgradjenog objekta.
  Radi vaše informacije, kod nadležnog opštinskog organa uprave možete se obratiti sa zahtevom za snimanje objekta. Samo snimanje objekta vrše za opštinsku upravu specijalizovane firme, koje imaju zaključene ugovore sa njima, i čiji spisak možete dobiti u opštinama.
  Nakon snimanja objekta mogućnost legalizacije i celog postupka koji se odnosi i na izradu projekta izvedenog stanja i mogućnosti infrastrukture cene nadležne stručne službe pri opštinama. Tokom ovog postupka one utvrdjuju da li je objekat završen ili se može završiti u odredjenom roku, a posebno da li objekat ispunjava neophodne uslove u pogledu njegovog korišćenja i to bezbednosti, stabilnosti i higijensko-sanitarne zaštite. Stručna komisija pored ovoga ceni i stepen izgradjenosti, namenu, veličinu, zemljište na kome se gradi, i posebno postojanje ili nepostojanje plana kojim se utvrdjuju ograničenja uredjenja prostora gde je objekat sazidan.
  Zavisno od ispunjenosti svih ovih uslova može se razmišljati o tome da li će se za jedan bespravno izgradjeni objekat za koji je podnet zahtev za legalizaciju izdati privremena gradjevinska dozvola ili ne.
  Naravno, celokupan postupak legalizacije je suviše kompleksan da bi smo ovde mogli po svim pretpostavkama dati makar približne odgovore, ali ćemo se u okviru ove teme, kada bude došla na red, potruditi da Vam ceo problem još više demistifikujemo.

• ŠTA JE PO ZAKONU KAPITALNA DOBIT?

• Shodno čl. 72 Zakona o porezu na dohodak gradjana, kapitalnim dobitkom smatra se prihod koji obveznik ostvari prodajom, ili drugom vrstom prenosa uz naknadu:
      - stvarnih prava na nepokretnostima,
      - trajnog prava korišćenja i prava gradnje na gradskom gradjevinskom zemljištu,
      - prenosom prava intelektualne svojine, odnosno udela u imovini pravnih lica, akcija i ostalih hartija od vrednosti.
  Kapitalni dobitak predstavlja razliku izmedju prodajne cene prava, udela, odnosno hartija od vrednosti njihove nabavne cene, uskladjene u skladu sa zakonom.
  
  U slučaju da se radi o razlici, koja je negativna, u pitanju je kapitalni gubitak.
  
  Po ovom zakonu, obveznik, koji je pravo, udeo ili hartiju od vrednosti, pre prodaje držao "u svom portfelju" pre 24.januara 1994. god., ne ostvaruje kapitalni dobitak njihovom prodajom.
  
  Kao što se može videti, za razliku od prethodnog zakona, koji je kao vremenski interval držanja (vlasništva) na osnovu koga se automatski izuzima primena zakona predvideo 5 godina, važeći zakon ne uvodi takav vremenski interval, već nastanak uslova za primenu, vezuje za upotrebu u platnom prometu novog dinara.

• Kako i na osnovu čega se može dokazivati da je novac dobijen prodajom nepokretnosti uložen u rešavanje stambenog pitanja, a sve s obzirom na vodjenje postupka utvrdjivanja kapitalne dobiti ?

• Više puta u dosadašnjim tekstovima bilo je reči o kapitalnoj dobiti, medjutim pitanja vezana za ove probleme su i dalje preovladjujuća. Radi vašeg podsećanja, ovaj deo pravne materije regulisan je Zakonom o porezu na dohodak gradjana (Sl. glasnik RS br. 24/2001). Indikativno je da područne jedinice uprave prihoda postupaju šarenoliko kada se radi o olakšicama i priznavanju troškova koje su fizička lica imale prilikom sticanja i kupovine nove nepokretnosti, novcem dobijenim od prodaje prethodne.
  Problemi nastaju i oko tumačenja zakonskih odredbi, te sa naše smatramo da Ministarstvo finansija i ekonomija mora da
  
  Republičko ministarstvo finansija dalo je mišljenje gde je utvrdilo da se rešavanje stambenog pitanja, kada je u pitanju individualna gradnja kuće može dokazivati na sledeći način: ugovorom o gradnji, gradjevinskom dozvolom, računima za nabavljeni materijal, ali i izjavama svedoka i drugim dokaznim sredstvima.
  Prema usvojenim pravilima nadležnih poreskih službi pored računa i faktura, priznaje se i vrednost plaćanja angažovanih gradjevinskih radnika (mada je sugerišemo najbolje, ako se poseduje račun od ovlašćenog izvodjača radova), i to do maksimalne visine od 30% od vrednosti plaćenog materijala.
  
  Čak i kada je gradnja objekta (kuće za stanovanje) od strane Prodavca, započeta pre same prodaje stana i zaključenja ugovora o kupoprodaji, na osnovu koje se utvrdjuje poreska obaveza na kapitalni dobitak, ako se radi o nedovršenom objektu u vreme prodaje stana, te su ispunjeni ostali uslovi iz Zakona o porezu na dohodak gradjana, Prodavcu se može priznati da je novac dobijen prodajom nepokretnosti uložio u rešavanje stambenog pitanja, bilo svog, bilo članova svoje porodice.
  
  Prema odredbama Zakona o stanovanju, (koji je davno donet i više ne odgovara savremenim uslovima stanovanja, medjutim i dalje predstavlja osnov za utvrdjivanje "stambenog pitanja članova domaćinstva") predvidjeno je da stan, odnosno kuća koji se smatraju odgovarajućim za potrebe domaćinstva ukoliko broj soba ne prelazi broj članova domaćinstva, s tim da takav stan ne može biti veći od četvorosobnog. Kako je ovaj zakon, bio ponajviše vezan za otkup stanova, gde je u vlasništvu mogao da se otkupi isključivo jedan stan za porodično domaćinstvo, praksa i uslovi života su doveli do realnijeg sagledavanja i od nadležnih organa.
  Na osnovu takvih slučajeva, postojaće poresko oslobadjanje, od kapitalne dobiti, i kada obveznik, novac dobijen prodajom većeg stana, uloži u kupovinu dva manja stana u korist članova svoje porodice (dece), koji formalno-pravno moraju biti vlasnici tih manjih stambenih jedinica.

Advokatska Kancelarija Borivoja Markovića
STRUČNJAK ZA IMOVINSKO-PRAVNE ODNOSE
Glavni Advokat i Zastupnik Metropolis Group mreže Agencija,
dugogodišnji savetnik čitalaca nedeljnika ''Krov'',
zastupnik republičke asocijacije posrednika za nekretnine