Zašto Kupoprodaja mora preko banaka?

Zašto je neophodno da Kupite stan isplatom preko banke i kako to izgleda u praksi?
Preporučene banke i visine provizija koje one naplaćuju za namenski transfer novca za kupoprodaju nekretnine sa računa kupca na račun prodavca od strane MG Centra 011 36 17 037.

Izvod iz Konferencije za novinare tadašnjeg guvernera Narodne banke Jugoslavije Mlađana Dinkića održane 16. maja 2002. godine:

"Značajna novina koju donosi Zakon o deviznom poslovanju je mogućnost kupovine nekretnina, kuća, stanova, plaćanja renti u devizama i u dinarima, ali ne u gotovini, već isključivo preko bankarskih računa", rekao je Mlađan Dinkić, pozivajući domaća pravna i fizička lica i strance da polože novac u banke i da legalno plaćaju nekretnine uz odgovarajući transfer preko računa.

Od 1. jula 2002. godine stupa na snagu Zakon o sprečavanju pranja novca

Mlađan Dinkić je podsetio da od 1. jula stupa na snagu Zakon o sprečavanju pranja novca, koji propisuje proveru svih uloga u gotovini koji prelaze 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti i pozvao građane da na vreme polože novac na račune u bankama.

"Narodna banka Jugoslavije je učinila sve da stvori zdrav i siguran bankarski sistem i poseban sistem garancija za štednju građana, tako da zaista nema ni jednog razloga da građani ne stave novac u banke", istakao je Dinkić.

• Zakonom o deviznom poslovanju utvrđeno je da svi građani mogu da zaključe predugovor i ugovor za kupovinu nekretnine u devizama ali se transfer novca mora vršiti preko banaka.
• Nikako nije dozvoljeno da se novac koji treba da dobijete za prodaju stana isplati na ruke! To je prekršaj, a kazna je po 21,000 dinara za svaku stranu, kupca i prodavca.

Procedura ukratko:

• Prodavac mora imati devizni račun u nekoj od ovlašćenih banaka na koji kupac treba da mu uplati kupoprodajnu vrednost nekretnine.
• Ukoliko nema račun, na dan isplate može da ga otvori.
• Kupac, takođe, mora da ima račun u ovlašćenoj banci.
  Ukoliko nema račun važi isto kao i za prodavca.
• Kupac vrši namenski transfer novca za kupoprodaju nekretnine sa svog računa na račun prodavca, i to može da uradi isključivo i samo ako ima sudski overen predugovor ili ugovor o kupoprodaji nekretnine!
• Nikako ne može da izvrši direktnu uplatu (keš na šalteru, ili običan transfer novca) na račun prodavca!
• Prodavac i kupac dobijaju potvrdu od ovlašćene banke o izvršenom namenskog transfera novca za kupoprodaju nekretnine, i time je procedura završena a zakon ispoštovan.

Pitanja i odgovori

• Meni je moj "agent" rekao da mogu da prodam stan i primim devize na ruke, kako je to moguće, ako zakon to NE!dozvoljava?
• Postoje "posrednici" koji će Vam zbog svog neznanja ili nebrige prema klijentima, ili zbog svog ilegalno-kriminalnog odnosa prema profesiji, reći da nema potrebe da se isplata stana vrši preko računa! Na žalost Vi ste krivi što niste ispoštovali zakon, pa Vam predstoji plaćanje kazne i ponovo cela transakcija preko računa, jer država i kada Vas kazni insistira da se kupoprodaja uradi onako kako je to predviđeno zakonom! Znači nazad u banku i to zajedno sa prodavcem, za koga naravno morate da znate gde je! 
  Naravno, možete da tužite i "posrednika" ako ga uopšte više ikada pronađete!
• Hoću da prodam stan, da li moram odmah da otvorim devizni račun u banci?
• Ukoliko nemate otvoren devizni račun, bilo da prodajete ili kupujete, ne morate da žurite. U svakoj ovlašćenoj banci, možete otvoriti račun u roku od 20 minuta. 
  U praksi, prodavac i kupac na dan primopredaje stana otvaraju račune kod iste ovlašćene banke i odmah na licu mesta rade namenski transfer novca za kupoprodaju nekretnine.
• Zašto su mi u banci rekli da moram da imam overen predugovor ili ugovor?
• Obzirom da se radi o namenskom transferu novca za kupoprodaju nekretnine, neophodno je u banci pokazati overeni predugovor ili ugovor.
  
  Znači da se prvo overava ugovor a potom se u banci vrši isplata, odnosno transfer novca u visini kupoprodajne cene iz overenog ugovora. Original se mora dati bankarskom službeniku na uvid, a fotokopija se zadržava u banci.
• Šta ako overim ugovor, a kupac mi ne isplati novac na račun?
• Dodatna zaštita je i overena potvrda kojom Vi kao prodavac, nakon transfera novca, izjavljujete da prema kupcu nemate više nikakvih potraživanja.
  
  MG Pravna služba se pobrinula da cela ova procedura bude sigurna i uigrana.
• Ja sam suvlasnik na stanu sa svojom sestrom, da li moramo da imamo dva računa ako hoćemo da ga prodamo?
• U Vašem konkretnom slučaju, Vi i Vaša sestra treba da otvorite dva različita računa u banci na koje će kupac da izvrši namenski transfer novca za kupoprodaju nekretnine.
  
  Kada kažemo prodavac, mislimo da može biti i više prodavaca, koji svi moraju otvoriti različite račune kod ovlašćene banke. U tom slučaju, kupac vrši više namenskih transfera novca za kupoprodaju nekretnine na račune prodavaca, u zavisnosti od pojedinačnog udela svakog prodavca u nekretnini koja se prodaje.
• Hoću da prodam stan, ali još uvek nemam poverenje u pojedine banke, kako mogu da dobijem novac na ruke?
• Prodavac može odmah, da podigne sav novac u kešu sa svog računa ili da taj novac ostavi u ovlašćenoj banci.
  U Vašem konkretnom slučaju, Vi ćete dobiti novac od prodaje stana na ruke, jer taj novac možete odmah da podignete sa računa na koji je Vaš kupac izvršio namenski transfer novca za kupoprodaju nekretnine.
  Zakon je ispoštovan a Vi ste dobili novac na ruke.
• Ali, meni su u banci rekli da, ako hoću odmah da podignem novac sa računa, moram da im platim 0,5% provizije za iznos koji podižem!
• Neke banke zaista naplaćuju proviziju ako odmah podižete novac sa računa, druge banke ne naplaćuju tu uslugu, treće banke Vas uslovljavaju da novac ostane najmanje 7 dana na računu pa tek po isteku tog roka možete podići novac bez plaćanja provizije banci.
  Morate da shvatite i razumete da je osnovni interes banaka da Vaš novac stoji u banci a ne da ga odmah podignete. Provizije koje one nameću ili ne nameću zavise isključivo do politike poslovanja svake banke ponaosob, ali je za njih ovo u suštini nisko profitabilni posao. Naravno da težnja svih nas treba da bude da se uzdrmano poverenje u banke vrati.
  Tražite od svog MG Agenta da se za Vas raspita u MG Centru koje banke trenutno imaju najpovoljnije uslove prilikom podizanja novca!
• Prodao sam stan i od novca koji dobijam kupujem drugi.
  Kakva je procedura u tom slučaju?
• Kada Vaš kupac izvrši namenski transfer novca za kupoprodaju nekretnine na Vaš račun, treba da izdate nalog banci da izvrši namenski transfer novca za kupoprodaju nekretnine na račun prodavca stana koji Vi želite da kupite. Ukoliko je to skuplji stan, dodajete razliku direktno na Vaš račun, a ukoliko je stan koji kupujete jeftiniji razliku možete da podignete ili ostavite na računu u banci.
  Ovo je klasičan slučaj vezanih kupoprodaja, kada ima više stanova u jednom lancu.
  Ako ste prvi u lancu, odnosno samo kupujete a neprodajete, samo otvarate račun i vršite namenski transfer novca za kupoprodaju nekretnine na račun Vašeg prodavca, ako i kupujete i prodajete, samo novac koji je legao na Vaš račun prosleđujete dalje, na račun Vašeg prodavca, uz eventualnu doplatu ako je stan koji kupujete skuplji od stana koji ste upravo prodali.
• Da li se transfer novca sa računa kupca na račun prodavca plaća i koliko?
  (kupac i prodavac imaju otvorene račune u istoj banci)
• Da, i to zavisi od banke do banke. Uglavnom iznosi od 0,1 do 0,3% od visine transfera. Primera radi, ako kupujete stan od 50,000 evra platićete za transfer sa Vašeg računa na račun prodavca od 50 do 150 evra. Neke banke imaju i fiksne iznose za naplatu transfera, bez obzira na njegovu visinu.
  Tražite od svog MG Agenta da se za Vas raspita u MG Centru koje banke trenutno imaju najpovoljnije uslove prilikom transfera novca!
• Ja imam novac na računu u jednoj banci, a prodavac ima otvoren račun u drugoj.
  Kolika je provizija banke za transfer novca iz jedne banke u drugu?
  (kupac i prodavac imaju otvorene račune u različitim bankama)
• Provizija banke za transfer novca u drugu banku je uglavnom 1% od visine transfera.
  Ako Vi imate novac u banci(A) a prodavac račun u banci(B), za transfer od 50,000 evra iz banke(A) u banku(B) trebaće Vam oko 500 evra. Ali, to nije kraj, banka(B), gde se nalazi račun prodavca, prilikom prijema transfera od prodavca naplaćuje 0,4% odnosno, u našem slučaju, 400 evra. Znači, ukupan trošak transfera iz jedne u drugu banku je 900 evra, dok, kada kupac i prodavac imaju račune u istoj banci taj trošak iznosi od 50 do 150 evra.
  U praksi, najrentabilnije rešenje je da prodavac otvori račun u banci u kojoj kupac već ima račun!
• Želim da kupim stan, ali mi se novac nalazi na računu u inostranstvu.
  Šta treba da uradim?
• Treba prvo da otvorite račun u nekoj od naših ovlašćenih banaka, ukoliko banka u kojoj već imate račun, a koja se nalazi u inostranstvu, nema svoju ekspozituru kod nas. Prebacite novac na taj račun, naravno prilikom transfera plaćate Vašoj banci u inostranstvu što šalje novac i banci kod nas što prima novac. Kada novac legne na novi račun kod nas, radite uobičajenu proceduru namenskog transfera novca za kupoprodaju nekretnine na račun prodavca.
  
• Želim da prodam stan, i da novac prebacim na račun u inostranstvu?
  Kako je to moguće?
• Rekli smo da je najbolja solucija da račun prodavca bude u istoj banci gde se nalazi i Vaš račun.
  Prema Zakonu o deviznom poslovanju to je moguće, ukoliko ste na privremenom boravku u inostranstvu duže od jedne godine, ili imate dvojno državljanstvo. Vi se u tom slučaju vodite kao nerezidentno fizičko lice. Potrebno je da kod ovlašćenje banke (npr. u Beogradu) otvorite nerezidentni račun. Sredstva ostvarena prodajom stana mogu se slobodno transferisati, sa nerezidentnog računa na Vaš račun u inostranstvu nakon izmirenja obaveza prema državi iz tog posla.
  Ukoliko ne ispunjavate uslove nerezidenta, za Vas je nemoguće da novac prebacite u inostranstvo.
• Hoću da kupim stan. Da li ja mogu da uplatim novac za kupovinu stana na račun registrovane agencije za promet nekretnina i da ona za mene izvrši transfer novca na račun prodavca?
• Registrovane Agencije za nekretnine ne mogu primiti novac na svoj račun po osnovu kupovine odnosno prodaje nekretnina.